En 203 km², la ciudad de Buenos Aires alberga más de 3,1 millones de habitantes, lo que la posiciona como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina.Dividida en 38 barrios, que a su vez se agrupan en 15 comunas, actualmente hay más de 110.000 inmuebles en venta publicados en el territorio, de los cuales aproximadamente 75.000 corresponden a departamentos, según la plataforma Zonaprop. Si se analizan estos datos de manera interanual, el stock sigue creciendo, ya que al comparar la cantidad de propiedades publicadas en junio 2025 y junio 2026 se observa un aumento del 3,4%.Sin embargo, si la comparación se hiciese de manera intermensual los datos cambian. El stock disminuyó un 2,2% en mayo respecto a abril, y un 0,5% en junio respecto a mayo, según el relevamiento de Radar Inmobiliario que utiliza los inmuebles publicados en la plataforma Zonaprop.Esto quiere decir que “la oferta se mantuvo estable durante la primera mitad del año”, resume Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop), y agrega que el volumen es apenas un 0,2% más alto que en diciembre de 2025.Aunque se observa una disminución del stock, la cantidad de propiedades porteñas sigue siendo mayor a muchas otras urbes. Al contrastar la ciudad de Buenos Aires con otra capital de escala similar, como Madrid —que tiene cerca de 3,5 millones de habitantes— la diferencia resulta llamativa: en la ciudad española las propiedades a la venta publicadas apenas rondan los 17.000 avisos. Es decir, una oferta aproximadamente 85% menor a la de Buenos Aires, con 400.000 habitantes menos.En este contexto, se da una paradoja: a diferencia de lo que ocurre en otras capitales, en las que la cantidad de viviendas no es suficiente, la ciudad de Buenos Aires está sobreofertada en propiedades. “El stock actual en CABA está por encima de lo que el mercado necesita”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial.Aunque no hay sobreoferta de producto, correcto: “Lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”, señala Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades. Las zonas más demandadas de la CiudadLa ubicación es uno de los factores más importantes al momento de elegir una propiedad y el stock disponible no se distribuye de manera homogénea dentro de la Ciudad.“La sobreoferta convive con escasez puntual en segmentos específicos: tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera en barrios medios y propiedades con espacios exteriores”, explica Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával.En este sentido, es importante identificar los barrios con mayor y con menor oferta de la Ciudad.Los barrios que concentran más propiedades publicadas son:Palermo: 13,10%Belgrano: 7,59%Recoleta: 6,42%Caballito: 5,80%Villa Urquiza: 3,98%En el otro extremo, los que tienen la cantidad más baja:Villa Riachuelo: 0,06%Parque Centenario: 0,16%Villa Real: 0,18%Villa Soldati: 0,19%Agronomía: 0,23%Con respecto a la demanda, Maximiliano D´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, identifica una tendencia clara: se refugia en el corredor norte. Sobre todo, en barrios consolidados donde el comprador percibe mayor resguardo de valor. “Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez encabezan las escrituras, mientras que el sur de la ciudad sufre la falta de crédito”, resume.No obstante, también se observa un “efecto derrame” hacia barrios cercanos a los más cotizados, como Saavedra, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales.En números, durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones. Le siguieron Recoleta con 13,3% y Belgrano con 17%, según Vázquez Blanco, quien destaca a Caballito, Villa Urquiza y Almagro como barrios de alta rotación en el segmento de dos y tres ambientes.En el otro extremo aparecen las zonas del sur y el oeste extendido —Lugano, Parque Avellaneda, La Boca, Nueva Pompeya— donde el volumen de operaciones es menor y el tiempo de absorción es más elevado.¿Qué inmuebles se venden más rápido?Buenos Aires atraviesa un escenario en el que las viviendas publicadas no escasean. Incluso algunos brokers afirman que “sobran”. Pero detrás de este fenómeno no existe una única explicación.D´Aria sostiene que el problema no radica en un exceso de propiedades en venta, sino en la falta de compradores con capacidad de pago. “Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica, poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”, resume.A esto se suma otro factor: gran parte del stock disponible no coincide con lo que busca el mercado. “Hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”, remarca Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.En este sentido, identificar cuáles son las características más buscadas se vuelve clave.Si hay que definir atributos ganadores, Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo enumera: “Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación, el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. En la misma línea, D´Aria destaca el balcón como un requisito innegociable.Aún así, los brokers coinciden en que el precio adecuado es el factor más determinante. “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, explica Mateo García, director residencial en Toribio Achával, y agrega que los compradores cuentan con mucha oferta y una gran capacidad de análisis, por lo que una correcta tasación agiliza las operaciones.“En zonas calientes, con alta demanda y buena calidad de producto, incluso los tickets más altos logran una absorción muy dinámica”, complementa Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez.